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如何挑选期房

杨曼曼

期房的购买依据

期房,相对于现房来说,价格便宜、楼层和户型选择范围也广,如果性价比高的话,后期升值空间潜力也较大。由于期房在还未完全建好之前就开始销售,较现房而言,存在的风险也较大。

所以在购买期房时主要考虑的因素有:楼盘位置、开放商信誉资质和资金实力、楼间距和容积率、周边配套、房屋质量、户型和朝向。

期房

一、楼盘位置:

购买期房主要查看楼盘位置未来的升值空间有多大,是否交通便利、生活方便,是否邻近地铁、学校、医院、超市等,以及城市中心或副中心周边等。

二、开放商信誉资质和资金实力:

先了解开发商的信誉、口碑和资金实力是决定你要不要买楼盘的重要原因之一。在选择时,多方打听开发商的信誉和口碑,了解开发商以前开发的项目,以及开发商选定施工单位的信誉及口碑,从这三方面对即将购置的期房的品质有一个大概的了解,也可以从侧面估量出开发商的资金实力与未来的保障能力。

三、楼间距、容积率和绿化率:

在购买期房时,对于小区内的楼间距、容积率和绿化率一定要了解清楚。楼间距=1:1.2比值计算。其控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全,满足必须的采光、通风、隐私、隔音等要求。对于容积率来说,容积率越高人们生活舒适度越底,一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过4,多层住宅应不超过1.5,绿地率应不低于40%。

四、未来规划配套及环境:

要了解清楚未来小区周边环境如何,是否建立垃圾站,工厂等。以及了解清楚未来市政规划配套:包括商业配套、教育配套、交通配套、医疗配套等设施是否齐全。

期房

五、考虑物业管理

物业管理也是非常重要的,一定要实地了解清楚该楼盘是哪家物业公司管理的,这关系到入住以后业主居住的舒适和安全。

六、开发商是否具备“五证”

在选择期房时,一定要问清楚是否具备五证。“五证”即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。

七、考虑户型的选择

A、采光:首要看户型图的朝向和窗户,是否朝南,窗户有没有被遮挡的。

B、通风:南北通透相对两面,采光通风较好;相邻两面:采光通透次之;全是一面,采光通透最差。

C、户型:户型方正,布局合理优先选择,房子整体利用率高,拐角会占用实际的居住面积,

D、公摊:多层楼楼梯,90%以上建议购买,85%以上是正常,85%以建议不要购买。9~19层左右电梯楼,85%算是合理建议购买。20~33层左右电梯楼,77%算是合理建议购买。

E、楼层:根据自身需求,家有老人小孩、恐高者建议选择底层,如果是年轻着建议选择高层。

期房的购买技巧

一、看整个楼层布局图

仅凭单一户型图,无法清楚知晓公共空间的分布,需要看整个楼层的布局图。这样有利于:1,观察目标户型位置是否合理;2,便于更快对比出最优户型。

期房

二、亲自到项目工地勘察

对于开发商精心布置的沙盘,说几号楼紧邻地铁站,XX大道,请不要完全相信。一定要到工地现场去走走,看看开发商的楼盘位置是否与所说的属实,楼与楼之间的距离是否是开发商承诺的。

三、察看地理位置

所有房地产广告都会画个位置示意图,越画越艺术,仿佛个个都地理位置优越。所以到实地去看看,才会知道楼盘的具体位置。

四、在购买房屋时,一定要根据当时的银行政策来选择是否贷款,在哪家银行贷款。银行利率下降则适宜贷款,反之则适宜全款。

七、根据自身需求选择:

1、如果想要购买学区房,建议去实地考察学校的师资,有没有排名。但是一般时候学区房的价格相对于其他来说要贵些。

2、如果只是考虑买房落户,那么建议可以往稍微远点的地段,价格会比较便宜一些。

3、如果是考虑上班住,那么建议在交通便利的地段考虑,地铁、公交、交通堵不堵这些考虑。

4、想要购买学区房并且居住的人员主要考虑的是附近的学校如何,是不是有小学、初中、高中校区,这样的房子一边价格偏贵些。

5、投资人员主要考虑的是,以后出租或者升值的潜力。可以选在地铁、公交、生活便利的地段,这样出租比较容易出租。

五、明确房屋产权

期房类型:商品房、保障性住房(经济适用房、两限房、限价商品房)商业用房(写字楼、商铺、公寓、工厂)别墅(独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅)已购公房(按照房改政策购买的房屋)。根据自己的实际情况购买不同产权的房子。

期房的购买提示

一、查验有关证明文件:买期房必须要查看开发商是否有预售许可证,并要确认自己所购之房在预售范围内,买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。

1、五证:《土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设用地施工许可证》 《商品房销售(预售)许可证》。

2、两书:住宅使用说明书;住宅质量保证书。

    3,销控资料是否公示:建委要求,开发企业取得商品房预售许可证后,应当在三日内一次性公开全部房源,严格按申报价格,明码标价,公开对外销售。

4,销售人员资格证是否公示:销售人员必须挂牌上岗,资格证要上墙公示,且资格证要在有效期内;代理销售的楼盘,公示销售机构营业执照、备案证明及委托销售协议。

期房

二、注意办证时间和合同签订时间:

购买期房,最大的风险就是证件不齐,权益得不到保障。首先向售楼部人员询问清楚五证置办几个证了。最好可以看到办好的证件,一定要了解清楚没有办下来的证件,具体的办证日期和合同签订日期。

三、注意定金问题:

定金的问题是在很多买卖交易过程中都容易出现的问题,很多人容易把定金和订金的定义混淆,但我们签的认购书基本上都是定金的,定金是出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,属于违约,定金不会返还。

“订金”它不具备定金所具有的担保性质,可以看做为预付款,当合同不能进行时,应根据双方的过错承担违约责任。这个是可退的!

四、查看物业:

在买房的时候一定了解物业、保安、绿化等一系列服务相关的问题,这跟以后的生活息息相关,所以在看房的同时一定要注意这些。

五、产权不明确的房子不能买:

在买房时,一定要注意产权不明确的房子不能买,不同产权的房子用途不同,将来如果再出售将会是一个很麻烦的问题。

六、购买住宅商品房的时候最好注意一下周边是否有铁道,火车通过时会有一定的噪音,而且在火车通过封道的时候会成道路拥堵。

七、如果开发商的售楼处简易,并且售楼人员业务不熟练,也并没有看到相关的证件,建议大家不要轻易购买。

八、了解房屋税费:不同产权的房子所缴纳的税种不一样,在选购的时候一定要了解自己选择的房子需要缴纳什么税种,在房屋总价上是不是超过了自己的预期钱款。

期房

九、看沙盘:沙盘是购房者接触楼盘的第一手信息,是整个楼盘的缩影。在看时一定要注意:

1,小区密度是否过大;

2,建筑与景观搭配是否协调;

3,内交通分布是否合理;

4,公共设施分布是否人性化;

5,周边的交通情况是否符合实际;

6,沙盘标注的中小学,该楼盘有无入学名额;

7,沙盘中显示的周边未来规划如何。

十、注意交房标准、交房时间需要看仔细

交房标准需要看看合同上面是否有不符合要求的地方!因为这是作为以后收房的最重要的依据!而且还需要看看交房时间如果超过,开发商会做出什么赔偿!

期房的购买误区

一、买完房子之后就一定能保值。

房子作为一种特殊的商品,形成高房价的原因也有很多,没有人会知道以后的市场如何,以后的房价会如何变化,因此我们应该有一个平常心去对待房子的涨跌,不能盲目炒房,也不能跟团买房,要根据自己的情况去选择房子。

期房

二、很贵的学区房就一定很好。

不能够盲目跟风,要量力而行,根据自身的情况来选择。也并不是高端的学区房就一定可以把自己的孩子教育的非常的好,不能一门心思的傍名校。还要选择适合孩子发展的学校,根据孩子的特长跟爱好来选择学校。

三、认为的好楼层

例:9至11层。其实9-11层通常认为是扬灰层。近地面的污染物随气流上升到一定高度后又向下或水平方向消散。这个“高度”大概在30米左右。也就是9~11层之间。这一说法指的是“峡谷效应”,指的是周边有公交干道或工厂,以及高楼密集的住宅在街道风的作用下,含有灰尘的气流不是平稳移动,而是在高楼之间的某个区间上下“徘徊”,脏空气到这个高度就会停顿。因此,大家选择楼层时最好避开9~11层之间。

四、无论是精装房还是毛坯房,很多购房者都容易把样板间当做交房标准。

样板房也只是购房者装修效果的一种参考,并不代表交房以后的效果。每个开发商的交房情况不同,有的是毛坯交房有的是粗装交房,还有的是精装修,因此不能因为样板房的好看而错误认为这就是交房时候的效果。

五、买完房子后开始交贷。

一般都是在跟银行签订了贷款手续后一个月开始还贷款。

期房的购买陷阱

一、误信广告宣传:

很多的开发商都会把广告做的非常的好看,目的就是为了吸引客户,客户在买的时候一定要实际看清楚周边的环境,以及周边未来的规划,千万不要因为好看的“外观”而心动。

期房

二、参观样板间时购房者要警惕:

1,空间被放大:很多开发商往往将样板间平米做大;

2,家具尺寸偏小:样板间家具大学为特制,尺寸偏小;

3,高价装修:很多开发商请知名设计师装修,且用高档配饰。

三、没有预售许可证就向社会公开销售。

有的开发商在没有预售许可证的情况下就向社会公开销售,对消费者产生了严重的利益危害,所以在买房的时候一定要看开发商有没有五证两书。

四、开发商价格的诱惑力

有的开发商在房价上打起了消费者的主意,开发商在标注价格的时候一定要看清楚房子的价格是不是一房一价,还是只是统一的价格,或者是从多少钱起。

开发商还有一种噱头是所谓的“零首付”,“零首付”看起来非常的好,但是真的是零首付吗。开发商采用“零首付”的营销手段,违背了国务院规定首套住房贷款首付比例不得低于30%,二套住房贷款首付比例不得低于60%的政策要求。同时,由于购房者实际上没有交付首付款,是无法真正地拥有所购买房屋的所有权,同时银行发放贷款,必然会增加银行贷款的风险。

四、关于贷款,开发商规定只能用自己指定的银行进行贷款。

一般来说,开发商和购房人之间是房屋买卖合同关系,一个出售房屋,一个支付房款,双方的权利义务就是按期如约交房和付款,法律没有赋予开发商指定贷款银行的权利,所以从合法与否的角度来说,开发商指定贷款银行的行为肯定不合法。

期房

五、承诺的学区房最后也并不是学区房。
开发商在建房前承诺此房是学区房,并大肆宣传这所学校的优点,但是到最后交房去上学的时候,才知道并非这样。虽然说楼盘紧挨着学校,但是不一定就可以去这所学校。所以说能不能上学不是开发商说了算,而是国家的政策。


六、促销是手段
对任何领域的商品来说,搞促销都是一个很不错的噱头。有些开发商经常会弄一些买房送装修、或者买房送车位的活动来吸引购房者的眼球,购房者在这个时候就很难控制自已了,生怕“错过这个村就没这个店”了。但是正所谓“羊毛出在羊身上”,开发商早已把这些成本计入房价之中,所以在买房前遇到开发商的促销时一定要保持冷静、冷静、再冷静。

期房的购买流程

购房流程:

规划资金→→确认自己想买的位置→→联系中介找房→→审查房地产开发企业的开发资质→→审查房地产开发企业的经营范围→→审查五证→→实地考察看房,环境、交通,配套→→交定金→→签合同→→网签→→贷款→→完成

贷款方式包括:信用贷款、担保贷款和抵押贷款。

1、信用贷款指仅凭借款人的信誉发放的贷款;

2、担保贷款指保证贷款、抵押贷款和质押贷款;;

3、抵押贷款,又称"抵押放款"。是指某些国家银行采用的一种贷款方式。要求借款方提供一定的抵押品作为贷款的担保,以保证贷款的到期偿还。

房屋贷款流程详细步骤:

1、借款人贷前填写居民住房抵押申请书,并提交给银行证明材料:

2、银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

3、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

4、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

5、贷款合同签订并经公证后,银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

6、完成,开始还贷

期房的曝光台

《海南日报》2016年12月15日报道《苦等3年盼新房 望穿秋水无奈何》

交了首付3年未住上新房

据了解,东风小区位于屯昌县屯城镇东风西路北侧,小区内有1栋公租房、2栋一期经济适用房、3栋二期经济适用房和5栋糖厂国有工矿棚户区改造工程项目楼房,共11栋楼,1302套房,由4个不同的施工单位分别施工,建设单位统一为屯昌县住建局。

记者在东风小区看到,所有楼房均已封顶,外墙立面粉刷已完成,门窗安装完毕,楼房基本建成。但小区内配套设施仍未建好,部分公共区域在铺设地下管网,绿化和道路硬化等设施仍未完工。三三两两的工人散布在小区各处,进行拆除脚手架、整修绿化带和铺设行路砖等。

期房的优质品牌

一、万科地产

是目前中国最大的专业住宅开发企业。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益,是万科的最大特色。万科认为,坚守价值底线、拒绝利益诱惑,坚持以专业能力从市场获取公平回报,是万科获得成功的基石。

期房

二、恒大地产

恒大集团是一家以民生住宅产业为主,集商业、酒店、体育及文化产业为一体的特大型企业集团。在全国180个主要城市拥有大型项目500多个,连续三年土地储备全国第一、在建面积全国第一、销售面积全国第一、销售额稳居全国三甲。

三、保利地产

保利房地产(集团)股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司,也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台,国家一级房地产开发资质企业,连续五年蝉联国有房地产企业综合实力榜首,连续两年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。

四、华润置地

华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务旗舰,是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一,从2010年3月8日起香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成分股,成为香港43只蓝筹股之一。

五、中海地产

世界500强成员企业,中国房地产行业领导品牌,中国房地产行业综合实力第一名,蓝筹地产榜首企业、香港恒生指数成分股,集诸多荣誉于一身的中海地产布局中国西部,扎根重庆,辐射包括成都、西安在内的中国"西三角"地区。

六、万达地产:

万达商业地产股份有限公司是全球商业地产行业的龙头企业,已在全国开业109座万达广场,持有物业面积规模全球第二。

期房的售后服务

房地产的售后服务一般为物业服务,为终身性。

我们需要的是每年向物业公司缴纳物业费,这些物业费服务于业主的主要为清洁卫生管理、绿化养护管理、保安巡视管理、公共区域共用部位日常维护、水电设施管理、排污设施管理,小区内的道路、景点、护栏等日常维修、维护。

在特定的情况下还有不部分的有偿服务,比如说房屋的室内部分,即户门以内的部分和设施:室内上水管路、例如:自来水管漏水、电表漏水、水箱漏水等。下水管路、如坐便堵塞、洗菜盆下水管不通等。室内电路设施、如线路短路、绝缘开关故障等。房屋的共用部门和共用设施设备,包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、消防设施等房屋主体公用设施,由物业管理公司在保修期后做定期养护和维修。

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